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本文来自微信公众号：期间周报，作家：陈泽旋，剪辑：刘婷，原文标题：《2024 年，换房主谈主与我方息争：赔本百万不宁愿，低卖低买寻找均衡》，题图开端：AI 生成

房地产市集抓续退换的一年，多地楼市止跌回稳态势渐显，售楼处又火热了起来。

2024 年，房地产策略的力度和频率均史无先例。据中指商议院监测，闭幕 12 月底，全年出台的楼市策略数目超 780 条，平均每天跳跃 2 条。

密集的策略中，饱读吹改善型需求入市成为重中之重。北上广深集体缩短二套住房首付款比例，超百城发文饱读吹"以旧换新"，缩短房贷利率、减少交游税费、增多购房补贴 …… 一系列利好之下，换房资本降至历史低位，买家在策略转向中领有了更多的主动权和遴荐权。

跟着置换需求的开释，换房客也曾成为楼市的主力军。

把柄贝壳商议院于 2023 年 5 月发布的敷陈，连年来，世界每年平均有 300 万～400 万家庭换房，一、二线城市二手房交游占比高，卖旧买新对当地一手房市集的孝顺较高。其中，对一线城市的孝顺率平均为 53%，二线城市平均为 21%。克而瑞商议中心要点监测的 193 个城市数据走漏，三房居品成交套数占比 54%；四房居品的市集份额则逐年增长。

不外，身处楼市退换周期，房价是换房主谈主需直面的第沿路坎。换房主谈主站在"卖一买一"的十字街头，降不降价，仍是一个问题。

低卖低买的换房主谈主生

为了周转二手房市集以及竣事一手房去库存，世界多地陆续对房地产策略进行优化退换。

2024 年 9 月下旬，中央定调促进房地产市集止跌回稳，多地开动调降住房最低首付比例和存量房贷利率、退换住房限购策略、放宽落户门槛、优化住房公积金使用策略、延长契税和升值税等税收优惠递次。

近两年，多地还先后以不同的神志开展住房"以旧换新"策略，即由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等景况，饱读吹和匡助已有住房的住户卖旧买新。把柄央视新闻在 2024 年 12 月 27 日的报谈，世界鸿沟内已有跳跃 150 个城市先后推出了住房"以旧换新"策略。

罗宇等于在这么的策略环境中作念出换房的决定。"策略利好，工夫符合，就思换大屋子"，时值杭州房贷利率行至 2.9% 的低点女同 a片，契税也调降至 1% 的低位，罗宇卖了"老破小"两房，买了一个总价快要 358 万的四房。

比较付出的资本，令罗宇庆幸的是购房门槛大幅缩短。当前，杭州的贸易性个东谈主住房贷款也曾不再诀别首套、二套住房，最低首付款比例长入为 15%，而在杭州楼市管控最严的时期，践诺的是"认房又认贷"的策略，二套房最低首付比例一度达到 50%，"其时买 300 万的屋子就要 150 万的现款，思王人不敢思"。

尽管领有一个大屋子是罗宇的心愿，但告成换房的她激情却有些复杂，"惦记买了房，房价就跌，欧美图片而况会一直跌，还有就是房贷压力翻倍，也惦记异日收入，在这么的大环境中，我是不是作念了理智的遴荐？"

在房价下行期苦等买家

" 8 月有了换房的思法，底本以为是漫长的经由，不知如何短暂加快，10 媒妁屋子卖掉了，中意的屋子也收受了，竣事愿望的嗅觉真好"。

刚从"丝滑"换房的容许中出来，罗宇很快走进冰冷的执行。过后分析为什么能在卖房这件事上跑赢市集，罗宇也合计是我方开价够低，"只有价钱够低，莫得卖不出去的屋子"，这套位于杭州的旧房，罗宇在 2018 年以 172 万元的总价买入，又在 2024 年以 110 万元卖出，"算上利息，亏特出有 100 万吧"。

"不外新买的屋子也低廉了好多，低买低卖，只可说互相对消。"罗宇自我安危谈。

下行的房价是换房路上的拦路虎。贝壳商议院指出，房价预期平稳高潮是改善需求开释的条款，原因是在此阶段，由于有宽裕的初度购房者入市，改善需求开释出来的房源更容易被消化，从而更容易赢得购买新址的资金；淌若市集下行，刚需进不来，这些屋子也很难卖出去，市集则不会有好坏的换房需求。

放到大数据之中，罗宇仅仅红运的"少数派"。在杭州，即等于成交的热点区域，2024 年 11 月的成交周期也无数跳跃了 250 天，也就是从挂牌到卖掉耗时 8 个多月；同期期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，一共 2.91 万套降价，仅有 3951 套上调了挂牌价钱。

"房难卖"在多地的市鸠集是一个杰出的问题。广州的两名房产中介告诉《期间周报》，他们成交的客户以初度置业的刚需客户为主，占比为 7 至 7.5 成，剩下的包括卖一买一的换房客蔼然利购买的改善客，而换房客濒临的最大逆境是旧房卖不掉、新址买不了。

思要连忙找到下家，这些换房客的独一才智就是把价钱降到宽裕低，不外，对房价"打骨折"的作念法，换房客每每会心生不甘。而在复古性策略的刺激下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，"他们觉顺应今市集回暖了，愈加不太容许廉价卖掉"其中又名房产中介默示。

在成王人，陈仪碰到的买家一样绝不手软，"王人是大刀砍价，大部分买家砍价 20 万，最离谱的一个试图以 2010 年的开盘价买我的屋子"，终末，陈仪的屋子在本年以市集价卖掉，耗时快要一年，"算上利息的话，卖出的价钱比 2020 年买入时低了快要 50 万"。

"反向置换"开动流行

在房价预期走低、收入预期不稳的市鸠集，部分有房一族逐渐意志到，抓有房产不料味着钞票的保值、升值，也不一定无意提高糊口质料，也曾重金购入的屋子，可能为我方的糊口带来较大的风险，一股"反向置换"的风潮悄然萌生。

曹婕在当了 14 年的深圳业主后，客岁卖掉屋子，"屋子在我眼里就是商品，周期到了我就清仓，15 年前买的，卖掉的时候价钱翻了 8 倍"。

曹婕把房款重新进行买房之外的资产建立，她暂时成为又名租客，"短暂发现租房比买房‘香’，以后王人不思买房了如何办？"

本色上，曹婕在恭候下一个周期的到来，"当商品到了可以买入的周期，我就会脱手"，但下一个周期什么时候会来，曹婕也说不准，"得看货币策略和市集"。

卖掉屋子租房住，亦然陈仪的基本逻辑。但与曹婕告捷的投资者姿态不同，卖房对陈仪来说，是一个千里重的决定，她耽搁了快要半年，"很不宁愿，卖房的钱全部拿去还房贷了，我连首付王人拿不回首"。

最终让陈仪铁了心卖房的原因，一是"自住体验不好，对低修养邻居和物业咬牙切齿"，二是屋子的房龄已有 14 年，"加上物业珍重差，以后只会延续镇定下落，不如实时止损"。

朝上置换也曾是买房主谈主的共鸣，斗室换大房、旧房换新址、郊区屋子换市区屋子是更为主流的遴荐；反向置换指的是东谈主们不再撤职传统的朝上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市、从大新址换成老破小，甚而卖掉屋子租房住。

而反向置换的倡导，包括减少房贷平缓月供压力、缩短糊口资本、打消家庭在降薪裁人等一系列风险底下临的压力，用剩余资金用于储蓄或投资，进步糊口的可抓续性和幸福感。

陈仪原来的月供是同小区房钱的两至三倍，"这个金额我可以租到好好多的屋子"。因此，卖房后她去了高等小区租房，"糊口质料举座进步了好多"，当前来看，租房亦然一个可以的糊口景况，她放下了对买房的执念，"退休前基本不会再买了"。

恒久来看，东谈主们追求好意思好的盘算推算不变，对居住品性的需求亦日益进步。在策略出动和楼市升沉的波澜中，无论是换房客为了置换所作出的退步，照旧反向置换后生"保留实力"的遴荐，王人是期间之下追求好意思好糊口的样本。他们组成了楼市中最迫切的力量，鞭策市集向止跌回稳迈出坚决一步。

（罗宇、陈仪、曹婕均为假名）女同 a片